核心提要：

一、地块优势

二、地块劣势

三、板块市场

好地网6月13日讯（研究员 余依依） 上海2023年第二批首轮16宗地块，报名截止日期为7月7日，现场交易会将于7月11日开始举行。

16宗地块总出让面积86.7万方，总建筑面积193.6万方，总起价389.6亿元

其中，浦东新区推出2宗宅地，均位于曹路板块，总出让面积3.7万方，总起价19.2亿元。

地块指标

浦东新区二批次出让地块分布图

此次浦东新区推出的曹路地块有何优劣势？好地网带来详细解读。

一、地块优势

好地研究院分析，曹路地块有以下6点优势：

1、板块区位：曹路板块位于浦东新区的东部，与金桥、外高桥、唐镇相邻。这三个板块均是产业聚集区域，金桥开发区聚焦于三大产业——未来车、新通信、智能造，以浦东1/50的土地贡献了浦东1/4、上海1/15的工业经济规模；外高桥保税区是中国第一个保税区；唐镇北部为上海重点打造的金融信息服务产业基地。

曹路区位图

2、交通便利：地块距在建崇明线一期凌空北路站约0.5-0.6公里，待崇明线一期2026年开通后，通过换乘12号线可达杨浦、虹口、静安、黄浦、徐汇等核心区域，换乘9号线可直达陆家嘴，交通能级将大大提升；此外，地块周边绕城高速、外环高速环绕，距离外环高速入口直线距离约3.2公里，驾车约15分钟。

地铁线路走势图

3、配套齐全：地块3公里范围内各类配套齐全，生活便利，教育配套有曹路打一小学、 顾路中心小学、浦东模范中学等，商业配套有恒越荣欣广场等，医疗配套有曹路社区卫生服务中心等。

未来，还将新增一座三甲医院——上海长征医院浦东分院，预计将于2024年建成，届时医疗能级也将大幅提升。

地块位置

4、库存为零：曹路板块以动迁房为主，多年来仅出让1宗普通涉宅地，新房库存为零，本次出让的2宗宅地将为板块内客群以及浦东核心区域外溢客户带来稀缺的刚需新房供应。

5、价格洼地：曹路地块的房地联动价仅51500元/m²，是名副其实的价格洼地，板块北侧外高桥均价约8.5万、西侧金桥约9万、南侧唐镇约7万，价格都远高于曹路。

板块价差图

6、总价门槛低：对开发商来说，曹路地块的另一大优势就是总价门槛低，2宗地块总起价分别为12.2亿元和7亿元，即使达到上限价也仅13.4亿元、7.7亿元，在16宗地块中属于最低梯队。

12-01地块航拍图

15-01地块航拍图

二、地块劣势

目前来看，地块的劣势主要以下3点：

1、板块安居房聚集，居住品质一般；

2、地块距离目前已开通的地铁9号线曹路站约2公里，距离较远；

3、地块周边商业配套能级一般，缺乏优质商业。距离招商花园城有一定距离，约有5公里多的车行距离。。

三、板块市场

板块内近年来唯一出让的普通涉宅地是距离地块3.4公里的招商璀璨城市，该地块于2021年06月出让，由招商以总价217430万元一次性报价竞得，成交楼面价13276元/㎡，溢价率4.51%，房地联动价45000元/㎡。该宗地块为商住用地，住宅面积5.1万方，占比30.9%；商业面积11.3万方，占比69.1%。

项目于去年7月首开，房价达到54000元/㎡，首开认购率178%，入围分67.59，2个月后加推，开盘认购率154%，入围分62.76，两次均开盘即售罄，热度极高。

板块内目前无在售项目，距离地块最近的两个在售项目分别是金鼎阅府和浦发虹湾。

其中，金鼎阅府位于金桥板块，距离地块约4.6公里，今年2月首次开盘，认购率113%，3月加推，认购率150%，均未触发积分。项目已领面积11万方，已售面积10.3万方（网签），去化率93.6%，成交均价85068元/㎡。

浦发虹湾位于唐镇板块，距离地块约5.7公里，去年9月首次开盘，认购率186%，入围分46.25，12月加推，认购率45%，今年6月再加推，认购率约50%。项目已领面积7.2万方，已售面积6.3万方（网签），去化率87.5%，成交均价73086元/㎡。

项目分布图

综述

业内对曹路地块的价值判断存在分歧，优劣势均较为显著，区位、交通、配套、库存、价位、总价是加分项，板块属性是减分项且可称之为硬伤。从今年上海土地市场大环境来看，一批次惨烈的竞争会促使部分开发商抱着“捡漏”的心态参与曹路等非热门地块，或许会像一批次亭林、徐行等地块引来较为激烈的竞争也不无可能。