碧桂园推出18平方米“蜗居” 只适合一个人居住(图)

　　18平方米“蜗居”买吗？

　　40平方米双层复式公寓。

　　8平方米公寓的卧室。

　　18平方米公寓的客厅局部景观。

　　18平方米公寓的客厅局部景观。

　　日前东莞推出了史上最小户型——18平方米的复式小公寓。为了在住宅限购限贷政策下顺利回笼资金，开发商瞄准了“空巢青年”这一群体，纷纷推出面积小、总价低的商业公寓产品。特别是那些经过创新的LOFT公寓产品吸引了许多购房者的眼球，市场关注度大增。

　　不过有业内人士认为，目前东莞商业公寓项目多，供应量大，竞争激烈，且首付高，贷款年限短，购房者对产品的接受度还需要经过市场的考验。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情

　　市场动向：小面积商业公寓成热点

　　设计主打空间利用率

　　最小公寓仅18平方米

　　五一前后，东莞推出多款小面积商业公寓产品。其中莞城碧桂园东江月推出的18平方米复式户型为东莞史上最小公寓。

　　日前，记者来到该楼盘现场参观样板房。该户型客厅只能放下一张两人位沙发；紧挨着沙发的是一个可以隐藏的小鞋柜，鞋柜和大门之间是洗漱台和“迷你”卫生间。现场销售人员介绍，“里面空间比较小，卫生间的门最好往外拉。”为了节省空间，卫生间里仅有一个小型的入墙式马桶和花洒。左手边则是一个简单的开放式厨房。上二楼的楼梯紧够一人活动，楼梯兼具了储物柜的功能。卧室放着一张宽约1.4米的定制床，紧挨着床边的是一个衣柜，衣柜空间狭长，但门偏小，存放东西不是很方便。

　　总体而言，18平方米的复式小公寓在最大限度上利用了空间，有基本的居住使用功能。但由于空间小，活动空间有限，适合一个人居住。

　　东莞首现“双钥匙”公寓

　　小公寓面积小，居住舒适度低成为开发商需要解决的难题。因此一些产品在有限的空间上尽可能地增加户型舒适度和使用功能。位于南城保利珑远国际广场在东莞首创的“双钥匙”公寓就受到许多业内人士的认可。

　　记者了解到，保利珑远国际广场推出的40平方米双层复式公寓，层高达到6米，买一层送一层，为“双钥匙”设计，目前这种户型仅有13套。销售人员介绍，“双钥匙的设计，可以让业主将户型分成两套单间出租；或者一套自住，一套出租，保证隐私，互不干扰。”

　　记者在现场还参观了该楼盘一套同样是40平方米的复式公寓。该户型设计为一房一厅，一楼客厅空间达到4米，客厅上为中空设计；二楼房间可以放下一张2米宽的床，同时还有较大的收纳储存空间，整体舒适度较好。

　　业内观察：小公寓瞄准“空巢青年”

　　销售前景尚不明朗

　　小公寓多为过渡房

　　去年东莞房价迅速上涨，让不少本地刚需购房者，特别是被称为“空巢青年”的单身青年男女望而却步。同时，加上担心购买小户型住宅影响到未来婚后购房资格，非住宅性质、不限购、总价低的商业公寓成为一部分人过渡性购房的最佳选择。

　　位于莞城的卓越·中寰将于六七月份入市，该楼盘推出的产品当中就有55平方米的3房LOFT公寓。据相关人士介绍，该户型产品将空间利用率发挥到极致，是青年刚需购房者首次置业者很好的选择。

　　一名业内人士告诉记者，在楼市限购限贷之前，许多“空巢青年”习惯购买一套小公寓自住，但是限购限贷政策出来之后，更多的人偏向于一步到位买房，小公寓受到冷遇。他告诉记者，不限购不限贷的商业公寓盛行，是希望将“空巢青年”重新拉回公寓自住投资的市场当中。

　　为回笼资金 “商改住”

　　不过，有业内人士指出，商业物业改成公寓实是无奈之举。由于一直以来东莞的商业市场不发达，商铺、写字楼的成交相对较差，均价较低，且竞争激烈；为了能够快速回笼资金，开发商不得不将商业用地建成的部分产品进行“商改住”，将一部分商业办公产品改造成公寓出售。

　　另外，随着东莞限购政策进一步加码，投资客被拒绝在一手住宅市场门外，投资需求受到抑制，而商业公寓产品则给投资客资金提供了另外一个出口。

　　合富研究院（东莞）对此也表示，东莞目前商业公寓盛行，主要是受2015~2016年土地出让较多商业商服用地影响，今年五一期间市区多个商业项目亮相，其中不乏创新产品。但是，其销售前景有待进一步观察。

　　温馨提醒

　　商业公寓无学位 不能落户

　　记者了解到，目前东莞新盘推出的公寓产品以商业公寓为主，主要是非住宅产品，并不能迁入户口。购房者在购买小公寓前最好先了解清楚情况，避免购房后达不到落户的目的。在资金不足的情况下，又想购买学区房，建议可以考虑二手房产品。

　　一名业内人士认为，商业公寓的“缺点”不少，如无学位、不能落户、产权只有四十年、物业费贵、水电按照商业标准；小户型公寓没有引入天然气，做饭需要用电；每层楼户型套数多且不通风等等，这些问题是多数商业公寓存在的普遍问题，购房者在购买前应该在了解清楚情况后，再决定是否购买。

　　投资回报率低 看准好地段

　　商业公寓竞争激烈，是否值得购买？一名资深投资人士告诉记者，从目前的市场情况来看，最好转手的产品是刚需两三房产品，因为这类型产品是给自住需求的购房者设计的，最实用，需求的人群也最多。而商业小公寓产品在近几年来的转手率比较低，其投资回报主要是靠租金来获得。

　　该名投资人士给记者算了一笔账，以18平方米小公寓为例，如果该套商业公寓单价为2万元/平方米，按照目前中心城区小公寓一房一厅租金1500元~2000元/月计算，在不扣除其他成本的情况下（排除掉空置、管理、贷款利息成本等），比较乐观的投资回报率约为5%~6.66%，靠租金回本约需要15~20年。

　　该名人士认为，在目前东莞小公寓竞争激烈的情况下，不少一房一厅公寓的租金在1000元/月左右，投资回报率不高，转手更是困难。她认为，投资商业公寓，购房者最好选择一些地段佳的产品，如地铁口物业或者是在商业中心区、周边写字楼比较集中，有大量租房需求的项目，这样才能够让自己的投资有所回报。