中介公司跑路,房东对租客下“逐客令” ,租金该找谁退?
租了还不到四个月的房子
房东又是要求腾房
又是断水断电
租个房怎么就这么难……
●中介公司跑路,租客遭遇“逐客令”●
2020年5月15日,房东刘某与某中介公司签订了《房屋租赁合同》,约定刘某将其房屋授权给该中介公司运营,包括但不限于签署房屋租赁合同等,中介公司每月支付刘某租金1700元。
同时,刘某还出具《授权委托书》,委托中介公司全权处理该房屋,代理权限包括但不限于代为装修、与承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金等,委托期限为3年。
次日,中介公司与租客肖某签订《房屋租赁合同》,合同载明该房屋所有权人为刘某,中介公司将房屋出租给肖某,租期15个月,租金每月1150元。合同签订后,肖某按约向中介公司支付1000元定金及13950元房租,共计14950元,实际入住该房屋。
此后,刘某未按期收到中介公司房租,才发现中介公司已下落不明,遂要求肖某腾房,肖某不同意。刘某于是对房屋实施断水断电,租客肖某被迫于2020年9月12日搬出该房屋。肖某将刘某诉至 湖南省长沙市天心区人民法院,要求刘某赔偿其因提前搬离而多付的房租。
●法院:房东应赔偿租客损失 ●
法院经审理后认为,根据《 民法典》第九百二十五条规定,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
本案中,房东刘某与中介公司签订的《房屋租赁合同》及《授权委托书》,是 由刘某委托中介公司就案涉房屋与他人签订的租赁合同,双方已形成委托代理关系。中介公司与租客肖某签订的《房屋租赁合同》明确载明,案涉房屋产权人系刘某,并非中介公司。肖某在签订该合同时知道中介公司与刘某之间的代理关系,该合同直接约束刘某和肖某之间的房屋租赁合同关系。
合同履行中,刘某以未收到中介公司租金为由单方面收回房屋,终止履行合同,没有合同依据和法律依据,故刘某应当赔偿肖某预交的租金损失。对于中介公司欠付被告刘某的租金,刘某可向中介公司另行主张。
据此,湖南省长沙市天心区人民法院作出一审判决,支持肖某要求刘某赔偿其预交租金损失的诉讼请求。刘某不服提起上诉,湖南省长沙市中级人民法院二审驳回刘某的上诉请求,维持原判。
●法官:租房前要货比三家 ●
按照正常的租赁合同,如果中介公司违约,房东可以收回房屋,并要求承租人腾房。但本案中被告刘某出具《授权委托书》委托中介公司全权处理案涉房屋,双方已建立委托代理关系,这是房东和中介公司的一种信任关系,一旦信任关系破裂,有关法律后果需要房东独自承担。
租房前最好货比三家,可以先在有关平台或者线下寻找是否有房东直租的房源。如果没有,可以到住房租赁交易服务平台等网站查看租房公司的开业报告、营业执照等,确认有无投诉、违规情况,也可在中国裁判文书网上搜索有无司法纠纷。
其次建议租客不要一次性支付太多租金,押一付一较为稳妥。
最后提醒房东,在委托代理模式下,租客也是受害人, 房东没有权力驱赶租客。
文章来源:公众号@ 湖南高院
图片来源:视觉中国
编辑 | 赵玉瑞(实习)
维护 | 张子亮 黎意
主编 | 王秀敏
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