中国城市发展潜力排名：2022

1）研究背景：我国进入都市圈城市群时代，区域分化。

房地产发展有明显的阶段特征：从高速增长期到平稳或下降期、从数量扩张期到质量提升期、从总量扩张期到“总量放缓、结构分化”期。总体看，中国20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。分区域看，中国进入城市群都市圈时代，区域分化突出，城市发展潜力差异较大，城市研究价值更加凸显。预计未来中国约80%的新增城镇人口将分布在19个城市群，其中约60%将分布在长三角、珠三角等七大城市群，随着人口继续分化，房地产投资潜力差异也将持续显现。

2）分析框架：人随产业走，人往高处走。

研判城市发展潜力的关键在于研判人口趋势，逻辑链条是：一，房地产长期看人口，人口决定需求；二，产业决定城市兴衰，产业兴则城市兴，产业聚则人口聚；三，产业布局取决于区位，区位取决于规模经济和交通成本。 基于上述逻辑，我们从“需求+供给”两个层面建立基本面分析框架，研究中国300余个地级及以上城市（不含港澳台）发展潜力，具体选取了21个比较有代表性的指标进行分析。

2022年中国城市发展潜力排名：

1）榜单概览：北上深广居榜首，区域中心城市及长三角珠三角城市表现突出。

从榜单结果看，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、重庆位居前10名。分地区看，TOP50城中南方城市占据36城，力压北方；东部地区城市占据31席，领先于其他三大地区；而东北地区仅3城位于TOP50，75%城市为200名之后，经济不景气制约其房地产市场发展；分线看，一二线城市排名遥遥领先，核心城市群内部三四线城市排名靠前；分城市群看，TOP50中五大城市群内部城市共30个，占据六成席位。

2）人口现状：人口和人才仍向大城市集聚，各地“抢人”大战不断升级。

从人口现状指数排名看，广州因其高校人才规模较大、居榜首，深圳、成都、杭州、上海、武汉、西安、东莞、苏州、南京位列2-10名。当前中国人口流动呈现回流川渝鄂和粤浙人口集聚并存的特点。人口是一切经济社会活动的基础、人才更是第一资源。近年人才不断向东部城市集聚，长三角、珠三角城市群人才集聚能力逐渐增加。2017-2021年东部地区人才净流入占比从6.2%增至12.9%，长三角、珠三角人才净流入占比分别从4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%。2017年初以来，各地人才政策不断优化，逐渐从“抢人”向“抢人才”转变。

3）人口潜力：人随产业走，一二线城市坐拥优质产业和资源，人口潜力突出。

从人口潜力指数排名看，一线城市北上深广居前四，杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉位列5-10名。一二线城市以30.3%的人口创造了46.7%的GDP，人口集聚潜力大。在产业创新方面，一二线城市A+H股上市公司数和专利授权量合计占比分别为74.1%、61.5%，头部效应明显。在公共资源上，一二线城市优质教育、医疗资源密集，城市轨道交通提升城市运行效率。

4）购买能力：一二线城市绝对购买能力较高，相对购买能力较低。

一线城市北上广购买能力居前三，苏州、杭州、佛山、绍兴、无锡、宁波、珠海位列4-10名，深圳由于较高的房价收入比而未进入前十。从绝对水平看，2020年一线、二线城镇人均可支配收入分别为7.2、5.1万元，远高于三四线城市。从相对水平看，2020年一线、二、三、四线城市房价收入比分别为22.8、11.9、9.0、5.9，城市间分化显著，但一线城市因供给不足，房价并非由中位数收入人群决定，而是由高收入人群决定。