郑州房价下跌最厉害的几个二手小区，告诉我们一些事实！
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01
最近我梳理了郑州二手房小区一年多的房价，终于真真切切地感受到了去年下半年二手房行情的惨烈。
郑州几乎所有的二手小区，无论优质与否，去年下半年房价都下跌了。
比如海马公园三期91㎡的两房，2022年上半年总价236万，同户型的下半年成交价215万，降了21万。
比如建业天筑88㎡的两房，2022年三四月份成交价324万，同户型去年12月293万，降了31万。
比如永威东棠149㎡的三房，去年6月成交价510万，到2022年12月成交价480万，降了30万。
……
我列举出来的，已经是郑州最能保值和升值的小区，其他普通小区房价下跌的幅度可能会更大。
郑州的二手房价，从去年1月到今年3月，15个月的时间走出了个深勾曲线。
去年1-6月二手房价先是缓慢下跌，进入7月份之后开始加速下跌，到今年1月止跌，一些小区开始轻微上扬。特别是今年的2-3月，有一些小区的房价出现了上涨，涨价幅度在5-20万。
这就是过去一年多郑州的二手房所走出来的轨迹，在这种大盘震荡，同跌同涨的行情之下，不同小区的下跌姿势还不一样。
有的小区向下深蹲，有的小区微微屈膝，有的小区直接腰斩跪在了地上。
在不同小区房价下跌的姿势里，真正亮出了不同小区价值的高低，好的小区和差的小区各自表现出了扛跌和下降的共性。
今天就来和各位聊聊郑州房价下降比较厉害的二手小区，它们房价下跌的背后，都有影响小区房价的主导因素。
02
第一个想和大家聊的小区是郑东新区的正弘山。
这个小区其实很不错。小区内有下沉式花园，东区少见的完全人车分流，物业服务水准也很不错。但就是这样优质的小区，房价下跌的很厉害，去年出现了1.4万/㎡+的房源，相比于之前的最高点下降了5000-6000元/㎡。
它房价下跌的原因很简单，因为双证+周边环境。
这是它的周边邻居。东北侧是中力广告产业园，南侧是大邢屯和白庄安置房。
周边小环境的噪杂混乱，直接抵消了小区的品质，这是造成它房价下跌严重的很重要的一个原因。
同病相怜的还有润城时光里，作为郑东新区的次新二手房，房价已经降至1.2-1.3万/㎡，最大的原因就是周边的不利因素实在太多，西侧中州大道，南侧陇海铁路，北侧陇海高架，它结结实实地被包围在里面，成为了噪音的接收器。
正弘山和润城时光里告诉我们，要远离周边环境存在重大或众多不利因素的盘。
不利因素很多楼盘都有，但是有些楼盘的不利因素非常多而且每个因素影响比较大。
被安置房包围，由高架铁路相夹，周边都是专业市场物流园等等，这些都是造成房价折价的重大因素。
第二个和大家聊的楼盘是帝湖花园。
帝湖花园的房价下降可以用崩塌两个字来形容。
这是帝湖花园改善大户型的挂牌价，看完触目心惊。
能相信吗？航海路地铁口，2010年交房的小区，房价竟然跌到了七八千一平。
自从2021年那场暴雨彻底暴露了帝湖花园物业服务极差之后，房价就一直往下掉。
从1.2万/㎡到1万/㎡，又从1万/㎡降到9000，现在从9000又降到8000，甚至7000多。
帝湖花园的例子，告诉我们这就是较差的物业服务所带来的严重后果。
很多买房的朋友容易忽略物业的原因，但是交付之后物业好坏直接影响小区未来的房价。
因为较差的物业服务会产生劣币驱逐良币的反向效应。
物业服务差会让小区破败混乱，有实力的业主逐渐搬走，将房子出租或者出售，由此造成小区住户层次的向下更迭。
小区愈加破败，住户愈加杂乱，卖房的人越来越多，二手房价将会持续下降。
第三个小区我想聊聊康桥香溪郡。
我一个朋友1.2万/㎡买的康桥香溪郡，8500元/㎡的价格出售，在贝壳上挂了大半年硬是没有一个人来看房。
绿博二手房已经不是成交价的问题，而是流动性的问题。
作为一个不太成功的新区，绿博太过偏远，配套也迟迟起不来，加上新房市场相互竞价，导致绿博的二手房不太具有流动性。
康桥香溪郡告诉我们，即使是在郑州城市发展方向上，远郊的新区再便宜也不要去碰。
绿博、平原新区、中原新区、南龙湖西部板块，这些比较偏远区域的房子，不止是折价的问题，而是房子流动性的问题。
不止是远郊新区，未完全落地的新区房产也不够安全，容易因为区域的某些产业或配套未兑现而导致房价下跌。
03
我拿以上房价下跌比较厉害的几个小区作为典型例子，来给大家总结造成房价下跌的三大共性。
这三大共性概括起来是这些——
1. 小区周边存在重大或过多不利因素；
2. 小区物业服务水平处于中下或者极差；
3. 远郊或者近郊未成熟的新区开发的商品房小区。
除了这三个因素以外，还有其他几个可能造成房价下跌或者改变小区房价轨迹的因素。
比如小区法拍房过多，拉低了小区房价。普罗旺世波特兰的房价下跌就是由法拍造成。
比如小区房龄过了一定年限。房龄超过15年的小区房价下跌速度会加速。
比如小区为多期大盘，同一时期挂牌房源比较多，压死了价格。管南、二七新区已经出现了类似的问题。
相较于新房，买二手房虽然一切都看得见，但是挑选到能保值增值的房子难度更大。
小区本身、配套、户型、朝向、楼层，某一个细节不注意，就有可能在未来造成和其他房产比较大的涨跌差距。
这篇文章就算帮大家避避坑排排雷，把影响房价最重要的因素给它筛除出去。大家觉得不错的话可以给我点点赞。
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