友客跑路，房东和租客该怎么办？这里有份法律自救指南

自2020年8月下旬，媒体爆料，杭州友客房地产代理有限公司（以下简称“友客”）暴雷。该公司向房东支付高价的一两个月租金，又低价给租客，向租客一次性收取半年或一年租金。租赁期刚开始没多久，杭州友客在宁波开的4家分公司就纷纷闭店。这一招“高收低租、长收短付”，真的是“套牢房东坑了租客”。被友客欺骗的租客基本都是年轻人，二三十岁左右，刚来甬不久，人生的第一场暴风雨，说来就来，猝不及防。

图片引自宁波晚报公众号

房东与租客要“肉搏”了！

作为浙江和义观达律师事务所公益中心的一员，刘燕律师接到大量相关咨询：

Q1：我是租客，已付一年租金，友客跑路，房东说才收到一个月租金，要我搬走，不然断水断电。房东有理吗？

Q2：我是房东，才收到一个月的租金，友客跑路，租客说已经付了一年租金了，赖着不走，警察来了也不走。租客有理吗？

要问谁有理，就要具体看看友客的运营模式。友客对外号称是长租公寓运营，目前，国内的非自有房屋的长租公寓运营模式有两种。

第一种是运营方是“二房东”

运营方从原房东手中统一租赁房屋，进行一定改装升级后再租给租客。

第二种运营方是“代理人”

运营方接受房东委托，对房屋进行资产管理，包括对外出租。

两者看着差不多，法律关系差很多：

合同主体不同

根据《合同法》对租赁合同、委托合同等的相关规定，在第一种运营模式中，原房东与租客并无直接的租赁合同关系。运营方相当于“二房东”，将房屋进行了转租。从合同主体角度看，存在两个房屋租赁合同，分别是运营方和房东，运营方和租客。在第二种运营模式中，房东与运营方是委托关系。《合同法》第402条“委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此运营方在授权范围内与租客签订的房屋租赁合同，本质房东与租客签订的房屋租赁合同。

法律后果不同

在第一种运营模式中，运营方与租客是房屋租赁合同关系，房屋所有者与租客并无直接法律关系。因此，房屋所有者可以选择解除与运营方的房屋租赁合同，并根据所有权的排他性，要求租客搬离涉案房屋。在第二种运营模式，运营方与租客实际并无直接法律关系，房东与租客才是真正的房屋租赁合同。

本次友客暴雷后，律师在咨询接待当事人过程中，了解到友客与房东签署的是《资产委托管理服务合同》，甲方是房东收取的是资产收益，以租金形式表现。同时，租客在查看友客的授权委托书后，与友客签订了《房屋租赁合同》。显然，友客采用的是第二种模式。表面上，租客的租金被友客卷走了，但实际上真正的受害者远不止租客。房东如通过断水断电的方式，“暴力”赶走租客，将存在被诉的风险，租客有权要求继续履行租赁合同并赔偿相关损失。不过，从立案、开庭到判决，按照民事诉讼一审简易程序都需要3个月，并要支付相关诉讼费。

房东根据《资产委托管理服务合同》“第八条 合同的基础与终止（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.乙方逾期支付租金超过十五个工作日，给甲方书面通知后乙方仍不支付租金的”解除与运营方的合同，这样有权“赶租客”吗？

不可以！就算房东解除委托合同，但是并不当然及于委托期间已完成的《房屋租赁合同》。

法律自救三步走指南

第一步，报警

友客跑路后，房东就应向房屋所在地的派出所报警。报警时应携带身份证、《资产委托管理服务合同》等书面资料。不少案例下，报警的都是租客，因为房东断水断电，强行赶客。此时，警察到场，可要求保留出警记录。

第二步，及时沟通

据悉，杭州友客的总经理王晓宇、前法人曾荧已被刑事拘留。杭州友客的法务曾来宁波与部分受害者见面。受害人及时沟通，分享相关消息，同时相互借鉴处理方式，保持平和理性。

图片引自宁波检察头条号

第三步，试试调解

当前重点是能否利用现有资源缓解房东和房客之间存在的矛盾。受害的房东与租客相互体谅相互扶持，适当缩短租期，让租客有个过渡期，同时考虑到房东的损失，如追回友客卷走的租金，应适给予一定补偿。宁波市已建立多方调解机制，各地居委会都有调解中心，可让调解中心对双方已达成的协议进行确认备案。（关于调解协议，请扫描二维码，即可获取，请根据实际情况调整，不视为律师对具体案件的法律建议。）

图片引自住建部官网

2020年9月7日晚，住建部网站发布了一份“关于《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知”。《条例》是为了规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展而制定。《条例》明确不得诱导“租金贷”，“高进低出”受管控，“设立租赁资金监管”。相信未来的房屋租赁市场经历“成长阵痛”后必将更加规范。

来源： 浙江和义观达律师事务所

原标题：《友客跑路，房东和租客该怎么办？这里有份法律自救指南》

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